Immo­bi­lien Invest­ments

Ein­lei­tung

Nicht erst seit der Nied­rig­zins­phase sind Immo­bi­lien als sichere Geld­an­lage eine sinn­volle Alter­na­tive zu kon­ser­va­ti­ven Anla­gen wie etwa fest­ver­zins­li­chen Wert­pa­pie­ren oder Ren­ten­fonds gewor­den.

Doch gerade in den letz­ten Jah­ren neh­men die Zuflüsse in Anla­ge­ob­jekte deut­lich zu. Auch in mei­nen Bera­tun­gen sei es zum Thema Alters­vor­sorge oder bei Gesprä­chen zur Opti­mie­rung von Geld­an­la­gen – ist die Ren­dit­e­im­mo­bi­lie ein wich­ti­ges Thema.

Die­ser Bei­trag soll Ihnen wert­volle Hin­weise geben, wor­auf es bei der Immo­bi­lie als Kapi­tal­an­lage ankommt und wor­auf Sie ach­ten soll­ten. Neben zahl­rei­chen Vor­zü­gen ber­gen Invest­ments in Immo­bi­lien näm­lich auch Risi­ken, die ich Ihnen in die­sem Bei­trag benen­nen werde.

Ganz wich­tig ist hier­bei auch die Unter­schei­dung zwi­schen ratio­na­ler und emo­tio­na­ler Immo­bi­lie, auf die ich detail­liert ein­ge­hen werde.

Warum in Immo­bi­lien inves­tie­ren?

Eine Geld­an­lage in Immo­bi­lien sollte bis zum Ende durch­dacht sein.

Zu aller­erst sollte der Grund für die Kapi­tal­an­lage fest­ste­hen.

Dient die Immo­bi­lie bei­spiels­weise als Alters­vor­sorge, so ist es wich­tig, zunächst eine Vor­sor­ge­inven­tur zu erstel­len. Damit ist gemeint, bestehende Ren­ten­an­wart­schaf­ten, pri­vate Ren­ten­po­li­cen sowie betrieb­li­che Alters­vor­sor­gen sau­ber und exakt hoch­zu­rech­nen und dabei die Fak­to­ren Steu­ern, Kran­ken­kas­sen­bei­träge sowie Infla­tion mit zu berück­sich­ti­gen. Sollte im End­ergeb­nis eine Ver­sor­gungs­lü­cke zum Ren­ten­ein­tritt bestehen, dann kann die Immo­bi­lie als Alters­vor­sorge ein idea­les Instru­ment sein. Ins­be­son­dere bei begrenz­tem monat­li­chem Bud­get für die Alters­vor­sorge kann sich der Inves­tor durch Kre­dit­fi­nan­zie­rung und unter Zuhil­fe­nahme des Mie­ters rela­tiv ein­fach Sach­wert­ka­pi­tal auf­bauen.

Auch eine reine Geld­an­lage in Immo­bi­lien ist mög­lich und sinn­voll. Ren­di­ten von soli­den Kapi­tal­an­la­ge­im­mo­bi­lien lie­gen je nach Stand­ort bei 3 bis 6 Pro­zent. Das schafft der­zeit kein kon­ser­va­ti­ver Ren­ten­fonds. Von Tages- und Fest­gel­dern ganz zu schwei­gen. Auch der Infla­ti­ons­schutz, den eine Immo­bi­lie bie­tet, ist ein star­kes Argu­ment pro Ren­dit­e­im­mo­bi­lie.

Aber auch im Falle einer rei­nen Geld­an­lage in Immo­bi­lien muss jeder Anle­ger zunächst über­prü­fen, inwie­weit das (wei­tere) Inves­tie­ren in Immo­bi­lien even­tu­ell zu einem Über­hang die­ser Asset­klasse im eige­nen Ver­mö­gen­sport­fo­lio führt und die Invest­ment­aus­rich­tung damit zu ein­sei­tig wird.

Wie funk­tio­nie­ren Immo­bi­lien Invest­ments?

Das Funk­ti­ons­prin­zip von Anla­ge­im­mo­bi­lien ist schnell erklärt:

Sie kau­fen eine ver­mie­tete Woh­nung, einen Haus­ein­gang oder ein Mehr­fa­mi­li­en­haus und erzie­len dar­aus Miet­ein­nah­men. Zusätz­lich besteht die Chance, dass sich der Wert der Anla­ge­im­mo­bi­lie in Zukunft noch erhöht.

Im Ide­al­fall erzie­len Sie also regel­mä­ßige (monat­li­che) Aus­schüt­tun­gen in Form von Miet­zah­lun­gen sowie einen höhe­ren Ver­kaufs­preis in der Zukunft.

Gro­ßen Ein­fluss auf die Ren­dite übt die Art der Finan­zie­rung aus. Erfolgt die Kauf­preis­fi­nan­zie­rung aus Fremd­mit­teln (Bank­dar­le­hen), dann hat das erheb­li­chen Ein­fluss auf die Höhe der Ren­dite.

Ren­di­te­be­rech­nung Immo­bi­lien

Je nach Stand­ort und Art der Immo­bi­lie las­sen sich mit Anla­ge­im­mo­bi­lien immer noch sehr gute Ren­di­ten erzie­len.

Um die Immo­bi­lien Ren­dite berech­nen zu kön­nen, benö­ti­gen Sie nicht nur die Höhe der erziel­ba­ren Miete, son­dern auch alle Kos­ten­fak­to­ren, die bei Kauf und spä­ter bei Ver­wal­tung und Unter­hal­tung der Immo­bi­lie auf­tre­ten. Bei Kauf sind es:

  • Grund­er­werb­steuer
  • Kos­ten für den Notar und die Grund­buch­ein­tra­gung
  • Even­tu­ell Mak­ler­cour­tage

Lau­fende Kos­ten sind im Wesent­li­chen:

  • Haus­ver­wal­tung
  • Instand­hal­tungs­rück­lage
  • Finan­zie­rungs­kos­ten

Wich­tig ist auch, sich auf unvor­her­ge­se­hene Kos­ten ent­spre­chend vor­zu­be­rei­ten und ent­spre­chende Rück­la­gen auf­zu­bauen oder vor­zu­hal­ten. Sol­che Kos­ten sind zum Bei­spiel:

  • Repa­ra­tu­ren an der Woh­nung oder am Gemein­schafts­ei­gen­tum (Dach, Hei­zungs­an­lage, etc.)
  • Mak­ler­cour­tage bei Mie­ter­wech­sel
  • Kos­ten durch Miet­aus­fälle
  • Ände­rung der Finan­zie­rungs­kos­ten

Bei­spiel zur Ren­di­te­be­rech­nung einer ver­mie­te­ten Immo­bile

Immobilien Rendite Berechnung Beispiel

Die Kauf­ne­ben­kos­ten (Zeile 7 im Tool) set­zen sich zumeist aus fol­gen­den Posi­tio­nen zusam­men:

  1. Grund­er­werb­steuer; Je nach Bun­des­land beträgt diese zwi­schen 5,0 % und 6,5 % bezo­gen auf den Kauf­preis
  2. Kos­ten für Notar und die Grund­buch­ein­tra­gung; Ca. 1,5 % des Kauf­prei­ses
  3. Even­tu­ell fällt eine Mak­ler­cour­tage an. Diese kann zwi­schen 3 % und 6 % lie­gen plus Mehr­wert­steuer von 19 %.

Zu den nicht umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten (Zeile 14 im Tool) zäh­len zum Bei­spiel Kos­ten für die Haus­ver­wal­tung. Die Instand­hal­tungs­rück­lage (Zeile 15 im Tool) liegt in die­sem Bei­spiel bei 0,50 Euro pro qm. Zur steu­er­li­chen Abschrei­bung (Zeile 16 im Tool): Diese beträgt 2 % bezo­gen auf die Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten.

Steu­ern spa­ren mit Immo­bi­lien ist – wie Sie in die­sem Rechen­bei­spiel sehen kön­nen – damit nicht mög­lich. Anders sieht es hin­ge­gen bei soge­nann­ten Denk­mal­im­mo­bi­lien aus, bei denen deut­lich höhere Abschrei­bungs­sätze gel­ten.

Wie finde ich das per­fekte Immo­bi­lien Invest­ment?

Zuge­ge­ben, mitt­ler­weile ist es gar nicht mehr so ein­fach, die „per­fekte“ Immo­bi­lien zu fin­den. Eine sol­che bringt auf der einen Seite aus­rei­chend hohe Ren­di­ten und befin­det sich auf der ande­ren Seite auch noch in gutem Zustand.

Das richtige Immobilien Inventments finden

Viele poten­ti­elle Inves­to­ren machen zu Beginn den Feh­ler, dass sie bei der Kauf­ent­schei­dung für eine Ren­dit­e­im­mo­bi­lie so vor­ge­hen, als sei die Immo­bi­lie für die Eigen­nut­zung gedacht:

  • Die Immo­bi­lie soll so aus­se­hen, dass man auch sel­ber dort woh­nen möchte
  • Idea­ler­weise sollte sie auch noch im glei­chen Wohn­ort lie­gen, damit man – falls mal was mit dem Objekt sein sollte – schnell hin­fah­ren kann

Ich halte es für extrem wich­tig, dass Sie beim Kauf ganz klar unter­schei­den zwi­schen ratio­na­ler Immo­bi­lie und emo­tio­na­ler Immo­bi­lie.

Emotionale Immobilie

Emo­tio­nale Immo­bi­lie

Rationale Immobilie

Ratio­nale Immo­bi­lie

Die emo­tio­nale Immo­bi­lie gehört zu den Objek­ten, in die man sel­ber gerne ein­zie­hen würde. Oft­mals han­delt es sich um Immo­bi­lien an beson­ders schö­nen Stand­or­ten, meist sind sie neu­wer­tig und von geho­be­ner Aus­stat­tung. Diese Art von Immo­bi­lien ist als Anla­ge­im­mo­bi­lie eher unge­eig­net.

Als Anla­ge­im­mo­bi­lien kom­men ratio­nale Immo­bi­lien eher in Frage. Diese sind in dem Seg­ment „bezahl­ba­res Woh­nen“ ange­sie­delt. Die Grund­risse sind ein­fach und funk­tio­nal, oder anders aus­ge­drückt: „qua­dra­tisch, prak­tisch, gut“.  Als Anle­ger erhält man zum ver­gleichs­weise güns­ti­gen Kauf­preis viel Sub­stanz.

Wäh­rend sich emo­tio­nale Immo­bi­lien oft in geho­be­nen Lagen oder sogar an gehyp­ten Stand­or­ten befin­den, lie­gen ratio­nale Immo­bi­lien meist in Mit­tel­zen­tren. Das sind Städte mit bis zu 100.000 Ein­woh­nern (meist liegt die Bevöl­ke­rungs­zahl bei etwa 20.000 Ein­woh­nern), guter Infra­struk­tur und in der Nähe zu Bal­lungs­räu­men. Hier sind die Preise noch nicht „explo­diert“ und es gibt noch Wachs­tums­po­ten­zial hin­sicht­lich Mie­ten und Kauf­prei­sen.

Ein wei­te­res Kauf­kri­te­rium ist, sofern Sie die Mög­lich­keit dazu haben, die Ren­dit­e­im­mo­bi­lie aus einer Son­der­si­tua­tion zu erwer­ben. Dies kann eine Zwangs­ver­stei­ge­rung sein oder aber auch der Ver­kauf aus einem Immo­bi­li­en­fonds.

Im zweit­ge­nann­ten Fall, also dem Ver­kauf aus einem Immo­bi­li­en­fonds, liegt der große Vor­teil meist darin, dass die Immo­bi­lie einen pro­fes­sio­nel­len Due-Dil­li­gence-Pro­zess (Fach­be­griff für eine detail­lierte Wert­fest­stel­lung) durch­lau­fen hat, d.h. etwaige Män­gel und Alt­las­ten wur­den zuvor vom Fonds­ma­na­ger auf­ge­deckt und im Ide­al­fall beho­ben.

Häu­fig höre ich in mei­ner täg­li­chen Bera­tungs­pra­xis den Wunsch, dass die Ren­dit­e­im­mo­bi­lie doch mög­lichst in der Nähe des eige­nen Wohn­or­tes lie­gen sollte. Mei­ner Mei­nung nach­sollte die­ser Fak­tor in der Kauf­ent­schei­dung nur dann Berück­sich­ti­gung fin­den, wenn am eige­nen Stand­ort pas­sa­ble Ren­di­ten zu erzie­len sind. Jeder Inves­tor sollte sich zudem ehr­lich die Frage beant­wor­ten, ob er die Haus­ver­wal­tung wirk­lich unter eige­ner Regie betrei­ben möchte.

Nicht nur bei wei­ter ent­fern­ten Stand­or­ten ist es aus mei­ner Sicht sehr sinn­voll und kom­for­ta­bel, eine erfah­rene Haus­ver­wal­tung zu instal­lie­ren.

Neben den bereits bespro­che­nen Aspek­ten soll­ten Sie beim Kauf einer Ren­dit­e­im­mo­bi­lie auch auf die nach­fol­gen­den Punkte ach­ten:

  • Gibt es eine Instand­hal­tungs­rück­lage und wie hoch ist sie?
  • Wie ist der bau­li­che Zustand der Woh­nung und des Gemein­schafts­ei­gen­tums? Dach und Hei­zungs­an­lage soll­ten in gutem Zustand sein.
  • Gab es häu­fige Mie­ter­wech­sel?
  • Wie hoch ist die Miete Ihrer Woh­nung im Ver­gleich zum Miet­spie­gel? Daran kön­nen Sie gut das lang­fris­tige Poten­tial Ihres Immo­bi­lien Invest­ments erken­nen.
  • Wie ist die Mikro- und Makro­lage des Stand­or­tes? Gibt es in unmit­tel­ba­rer Nähe Kin­der­gär­ten, Schu­len, Kran­ken­häu­ser? Wie ist die Ver­kehrs­an­bin­dung?
  • Schauen Sie sich auch öffent­lich zugäng­li­che Sta­tis­ti­ken zu Arbeits­lo­sen­quote und zum Kauf­kraft­in­dex an.
Kaufkraftanalyse Immobilien Investment

Bei­spiel­hafte Kauf­kraft­ana­lyse (hier von der IHK)

Mietpreisentwicklung Rendite Immobilien

Bei­spiel­hafte Miet­ent­wick­lung (hier aus Immobilienscout24)

Soll­ten Sie sich bezüg­lich einer Kauf­ent­schei­dung unsi­cher sein, ist es rat­sam, einen unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter hin­zu­zu­zie­hen.

Wer sollte mit dem Kauf einer Ren­dit­e­im­mo­bi­lie noch war­ten?

Die Ent­schei­dung für eine Geld­an­lage in Immo­bi­lien ist eine sehr lang­fris­tige. 20 oder 30 Jahre Hal­te­dauer sind keine Sel­ten­heit, son­dern eher die Regel.

Finan­zi­elle Trag­fä­hig­keit

Wer nur über ein gerin­ges Ein­kom­men ver­fügt, sollte mit dem Kauf noch war­ten. Zwar ist es auf den ers­ten Blick mög­lich, mit sehr gerin­gem Auf­wand klei­nere und mit­tel­große Woh­nun­gen zu finan­zie­ren, doch kann die Inves­ti­tion schnell zu grö­ße­rem finan­zi­el­len Mehr­auf­wand füh­ren. Grund kön­nen für einen län­ge­ren Zeit­raum aus­fal­lende Miet­ein­nah­men oder grö­ßere unvor­her­ge­se­hene Repa­ra­tu­ren sein. Hier­für muss der poten­ti­elle Immo­bi­lien Inves­tor eine ent­spre­chende Kapi­tal­de­cke vor­hal­ten kön­nen.

Kre­dit­ri­si­ken

Ins­be­son­dere eine Immo­bi­lie als Alters­vor­sorge wird meis­tens kre­dit­fi­nan­ziert erwor­ben. Hier ist zu beach­ten, dass das dafür auf­ge­nom­mene Dar­le­hen auch Ein­fluss auf spä­tere (Immo­bi­lien-) Finan­zie­run­gen haben wird. Ban­ken bewer­ten Miet­zah­lun­gen aus Ren­dit­e­im­mo­bi­lien näm­lich meist nied­ri­ger, als den finan­zi­el­len Auf­wand des zu Grunde lie­gen­den Dar­le­hens. Eine dar­aus resul­tie­rende Unter­de­ckung des Haus­halts­bud­gets kann die Folge sein und zur Ableh­nung eines spä­ter gewünsch­ten Dar­le­hens füh­ren.

Über­hang an Immo­bi­lien

Immo­bi­lien zur Kapi­tal­an­lage sind beliebt, weil sie – wenn man alles rich­tig gemacht hat -wie­der­keh­rende Erträge, Infla­ti­ons­schutz und Wert­stei­ge­run­gen bie­ten. Die Popu­la­ri­tät führt aller­dings auch dazu, dass einige Inves­to­ren mitt­ler­weile sehr ein­sei­tig in Immo­bi­lien inves­tiert sind.

Immo­bi­lien sind ein illi­qui­des Invest­ment, d.h. dass es unter Umstän­den Monate dau­ern kann, bis ein Anle­ger seine Inves­ti­tion zu Geld machen kann.

Daher gilt auch hier, dass ein opti­ma­les Anla­ge­port­fo­lio neben Immo­bi­lien auch Aktien fest­ver­zins­li­che Wert­pa­piere sowie aktive und pas­sive (ETF´s) Fonds beinhal­ten sollte.

Fazit und Aus­blick

Immo­bi­lien Invest­ments sind mitt­ler­weile ein fes­ter Bestand­teil in mei­ner Bera­tungs­pra­xis. Ins­be­son­dere für jün­gere Kun­den, die sach­wert­ori­en­tiert ihre Alters­vor­sorge auf­bauen möch­ten, sind Ren­dit­e­im­mo­bi­lien eine gute Alter­na­tive zu klas­si­schen Ren­ten­pro­duk­ten.

Wer die täg­li­chen Nach­rich­ten ver­folgt, weiß: Die Nach­frage nach bezahl­ba­rem Wohn­raum ist hoch und das wird sie wohl auch in den nächs­ten Jah­ren blei­ben. Auf der ande­ren Seite haben wir his­to­risch nied­rige Zin­sen und damit ideale Bedin­gun­gen, Immo­bi­lien kre­dit­fi­nan­ziert zu erwer­ben.

Diese Gege­ben­hei­ten spre­chen ein­deu­tig für eine Inves­ti­tion in ratio­nale Wohn­im­mo­bi­lien, z.B. indem Sie eine ver­mie­tete Woh­nung kau­fen.

Trotz Sach­wert­in­ves­ti­tion und trotz des Umstan­des, dass sich Immo­bi­li­en­preise – anders als bei­spiels­weise Akti­en­kurse – nicht täg­lich ver­än­dern, han­delt es sich bei der Immo­bi­lien Kapi­tal­an­lage nicht per se um eine sichere Geld­an­lage. Immo­bi­li­en­preise kön­nen auch fal­len. Gerade des­halb ist es wich­tig, an Stand­or­ten zu inves­tie­ren, an denen Preise noch Poten­tial nach oben bie­ten. Holen Sie sich außer­dem früh­zei­tig einen Exper­ten an Bord, der mit Ihnen die Stand­ort­da­ten aus­wer­tet und dis­ku­tiert, sowie Vor- und Nach­steu­er­be­rech­nun­gen für die geplante Inves­ti­tion erstellt.

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