Deka Immo­bi­lien Europa im Test: Was taugt der Immo­bi­li­en­fonds?

Ein­lei­tung

Erst Corona, jetzt der Krieg in der Ukraine: Die welt­po­li­ti­schen Ereig­nisse, die täg­lich die Nach­rich­ten bestim­men, schla­gen mit­tel­bar auch auf Immo­bi­li­en­fonds wie den Deka Immo Europa durch.

Den Zusam­men­hang möchte ich hier gern ein­mal ver­deut­li­chen: Von der wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lung hängt es ab, wie sehr Gewer­be­flä­chen gefragt sind. Leer­stand wie­derum ist Gift für die Per­for­mance von Immo­bi­li­en­fonds, deren Erträge nun ein­mal aus den Miet­ein­nah­men und der Wert­stei­ge­rung des Gebäude-Port­fo­lios bestehen. Dass Deutsch­land und der Euro­zone eine Rezes­sion droht, ist also keine gute Nach­richt für alle, die in Gewer­be­im­mo­bi­lien inves­tiert sind.

Der Deka Immo­bi­lien Europa, der Büro- und Geschäfts­häu­ser, Logis­tik­zen­tren und Hotels im Wert von 11 Mil­li­ar­den Euro besitzt bzw. an ihnen betei­ligt ist, hat sich aller­dings bis­her gut gehal­ten: Nach 25 Jah­ren am Markt liegt die kumu­la­tive Per­for­mance des Fonds bei knapp 150 %, ent­spre­chend einer durch­schnitt­li­chen Jah­res­ren­dite von 3,61 %. Und in der gesam­ten Fonds­ge­schichte muss­ten die Anle­ger in den Deka Immo­bi­li­en­fonds nie­mals eine län­gere Ver­lust­phase als 6 Monate hin­neh­men.

Aber wie ver­hält sich die Ren­dite des Deka Immo­bi­lien Europa zur Kon­kur­renz im sel­ben Markt­seg­ment? Und wie sieht es mit dem Deka Immo­bi­li­en­fonds im Ver­gleich zu den Alter­na­ti­ven, bei­spiels­weise Wohn­im­mo­bi­lien aus? Das möchte ich im heu­ti­gen Blog­bei­trag zei­gen.

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Der Deka Immo­bi­lien Europa im Test: Ein Blick ins Innen­le­ben des Fonds

Der Deka Immo­bi­lien Europa wurde 1997 auf­ge­legt. Seine durch­schnitt­li­che Jah­res­ren­dite der letz­ten 5 Jahre liegt mit ca. 3 % nah am Durch­schnitts­er­geb­nis der Peer­group Immo­bi­li­en­in­dex Europa. Ein­zelne Fonds aus der Peer­group konn­ten im sel­ben Zeit­raum jedoch Ren­di­ten von 8 % und mehr erzie­len, ohne dass sie dafür nen­nens­wert höhere Aus­schläge bei der Wert­ent­wick­lung ver­zeich­net hät­ten. Andere dage­gen erziel­ten nur schwä­chere Ren­di­ten als der Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa.

Quelle: Facts­heet Deka Immo­bi­lien Europa

Die Kos­ten des Fonds der Deka Immo­bi­lien Invest­ment GmbH lie­gen abso­lut im Rah­men des­sen, was man erwar­ten kann: Der Aus­ga­be­auf­schlag beträgt 5,26 %; die Gesamt­kos­ten­quote (TER) liegt bei 0,96 %. Die Höhe des Aus­ga­be­auf­schlags ist jedoch nicht in Stein gemei­ßelt, son­dern ein Stück weit auch Ver­hand­lungs­sa­che. Da lohnt oft ein wenig Beharr­lich­keit.

Das gesamte Fonds­ver­mö­gen betrug zum letz­ten Stich­tag rund 17,6 Mrd. Euro.

Die direkt gehal­te­nen Immo­bi­lien der Deka Immo­bi­lien Europa lie­gen zu einem Drit­tel in Deutsch­land, zu einem wei­te­ren Drit­tel in Frank­reich und Groß­bri­tan­nien; der Rest zum größ­ten Teil in den Nie­der­lan­den, Ita­lien, Öster­reich, Spa­nien und Polen. Wei­tere 50 Immo­bi­lien wer­den, teils zu 100%, über Betei­li­gungs­ge­sell­schaf­ten gehal­ten. Ins­ge­samt flie­ßen die Anle­ger­gel­der beim Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa in ein Port­fo­lio von 139 Immo­bi­lien in 17 Län­dern, davon 54 in Deutsch­land und 84 im euro­päi­schen Aus­land.

Quelle: Deka Immo­bi­lien Europa Halb­jah­res­be­richt zum 31. März 2022

Der Immo­bi­li­en­be­sitz und die -betei­li­gun­gen bestehen aus Büro­ge­bäu­den, Geschäfts­häu­sern, Lager­hal­len und Hotels. Was sich nach einer wil­den Mischung anhört, nennt die Deka Immo­bi­lien selbst – ins Posi­tive gewen­det – ein „breit diver­si­fi­zier­tes“ und „nach Regio­nen, Stand­or­ten, Nut­zungs­ar­ten und Mie­tern“ aus­ge­wo­gen gestreu­tes Port­fo­lio, das eben wegen sei­ner Viel­fäl­tig­keit weni­ger anfäl­lig für Schwan­kun­gen in ein­zel­nen Immo­bi­li­en­be­reich sei.

Auf jeden Fall gibt es einen deut­li­chen Schwer­punkt bei Büros und Pra­xen, die für fast zwei Drit­tel des Jah­res­miet­ertrags sor­gen; Han­del und Gas­tro­no­mie tra­gen knapp 20 Pro­zent bei, Lager­hal­len (wie z. B. ein gro­ßes Logis­tik­zen­trum in der Nähe von Prag) 7,3 % und Hotels 5,2 %.

Quelle: Deka Immo­bi­lien Europa Halb­jah­res­be­richt zum 31. März 2022

Viele davon sind laut Deka Immo­bi­lien sehr lang­fris­tig ver­mie­tet – über 60 % bis 2025 und län­ger.

Der Bestand ist rela­tiv sta­bil, wird von den Fonds­ma­na­gern aber immer wie­der durch An- und Ver­käufe opti­miert. Zur erklär­ten Stra­te­gie gehört es, vor allem auf hoch­wer­tige Immo­bi­lien in guten Lagen zu set­zen.

Über den Ver­triebs­weg der Spar­kas­sen bekommt der Deka Immo­bi­lien Europa Zugang zu vie­len Nor­mal- und Klein­spa­rern. Das spie­gelt sich in der Anle­ger­struk­tur wider. Nach den Zah­len der Deka haben 47 % der Anle­ger in den Deka Immo­bi­lien Europa unter 10.000 Euro ange­legt; wei­tere 23,6 % zwi­schen 10.000 und 20.000 Euro, und 21,7 % zwi­schen 20.000 und 50.000 Euro. Mehr als 100.000 Euro haben nur 1,6 % der Anle­ger inves­tiert.

Die Wert­ent­wick­lung des Deka Immo­bi­lien Europa

Bei der Wert­ent­wick­lung steht der Deka Immo­bi­lien Europa gut da, auch in Hin­blick auf ver­gleich­bare Fonds – seit 2018 steht eine Stei­ge­rung von ca. 15% zu Buche.

Für das Geschäfts­jahr 2020/21 wur­den 370,8 Mio. Euro aus­ge­schüt­tet, ent­spre­chend einer Aus­schüt­tung von exakt 1 Euro pro Anteil.

Quelle: Facts­heet Deka Immo­bi­lien Europa

Die Anlage in den Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa hat ein nied­ri­ges Risi­ko­pro­fil (Stufe 1) – das heißt, man nimmt poten­ti­ell nied­ri­gere Erträge in Kauf, hat dafür aber nied­ri­gere Risi­ken, weil man in sta­bile Sach­werte inves­tiert. Dazu passt die Stra­te­gie des Fonds, mög­lichst lang­fris­tige Miet­ver­träge abzu­schlie­ßen. So sol­len regel­mä­ßige Erträge und ein kon­ti­nu­ier­li­cher Wert­zu­wachs gesi­chert wer­den.

Das hat in der Ver­gan­gen­heit auch funk­tio­niert: Wer eine Ein­mal­an­lage zum Start des Fonds im Januar 1997 im Wert von 10.000 Euro getä­tigt hat, konnte sich zum 31.03.2022 über einen Wert von 24.672 Euro freuen. Ohne Berück­sich­ti­gung des Aus­ga­ben­auf­schlags hätte man also mit dem Invest­ment in den Deka Immo­bi­lien Europa eine Wert­stei­ge­rung von 146,7 % erzielt.

Aller­dings lei­den Immo­bi­li­en­fonds aktu­ell gene­rell dar­un­ter, dass die Nach­frage nach Gewer­be­flä­chen rück­läu­fig ist. Grund hier­für sind die Fol­gen der Corona-Pan­de­mie und die Ener­gie­krise, die durch den Ukraine-Krieg aus­ge­löst wurde. Die Pan­de­mie hat nicht zuletzt zur Folge gehabt, dass der Online-Han­del boomt und der sta­tio­näre Han­del schwä­chelt, selbst in den Pre­mium-Lagen der Groß­städte.

Die euro­päi­sche Leer­stands­quote liegt aktu­ell bei 9 % – im Ver­gleich zu vori­gen Kri­sen mag das noch wenig schei­nen, ist aller­dings schon ein Wert in einer pro­ble­ma­ti­schen Höhe. Denn auch wenn sich der Zuwachs an Leer­stand ver­lang­samt hat, hat der Krieg in der Ukraine die Hoff­nung auf eine Post-Covid-Erho­lung erst ein­mal zer­schla­gen.

Bis­lang ist der Deka Immo­bi­lien Europa von den Aus­wir­kun­gen nicht allzu stark betrof­fen. Zwar ist der Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa teils auch an Stand­or­ten wie Mai­land ver­tre­ten – wo die Leer­stands­quote über­durch­schnitt­lich hoch ist – die Leer­stands­quote bei den Immo­bi­lien des Deka Immo­bi­lien Europa lag aber zuletzt immer noch bei unter 5 %.

Aller­dings wer­den die Fonds­ma­na­ger das Immo­bi­li­en­port­fo­lio kon­ti­nu­ier­lich erneu­ern müs­sen: Die Alters­struk­tur der Immo­bi­lien weist einen deut­li­chen Schwer­punkt bei Objek­ten auf, die ein Alter zwi­schen 10 und 20 Jah­ren haben. Tat­säch­lich sind nur knapp 8 % der Immo­bi­lien bis zu 5 Jahre alt.

Quelle: Deka Immo­bi­lien Europa Halb­jah­res­be­richt zum 31. März 2022

Alter­na­ti­ven zum Deka Immo­bi­li­en­fonds

Höhere Infla­tion ist für diese Asset­klasse ein ver­gleichs­weise gerin­ges Pro­blem, da die Miet­höhe bei vie­len Gewer­be­im­mo­bi­lien an die all­ge­meine Preis­ent­wick­lung gekop­pelt ist. Ent­schei­dend für die Per­for­mance des Fonds ist es also, Leer­stand mög­lichst zu ver­mei­den. Deka Immo­bi­lien Europa konnte eine Ver­mie­tungs­quote von über 95 % erzie­len.

Im Ver­gleich zu den gro­ßen Kon­kur­ren­ten haus­In­vest Europa der Com­merz­bank und Uni­Immo Europa von Union Invest­ment, die ähn­lich hohe lau­fende Kos­ten und ein Port­fo­lio von ähn­li­cher Größe haben, ist der Deka Immo­bi­lien Fonds bes­ser gelau­fen.

Der Uni­Immo Europa hatte eine 5-Jah­res-Per­for­mance von 10,81 %, haus­In­vest 11,16 %, Deka-Immo­bi­lien Europa 15,65 %.


Quelle: fondsweb.de

Aber auch die aus­ge­spro­chen gute Per­for­mance im Ver­gleich zur Kon­kur­renz macht den Deka Immo­bi­lien Europa noch nicht zu einem beson­ders guten Invest­ment.

Denn die Anlage in Wohn­im­mo­bi­lien hat sich bis­lang gerade in Deutsch­land als deut­lich robus­ter und ren­di­te­stär­ker erwie­sen.

Es stimmt natür­lich: In beson­ders über­hitz­ten Märk­ten wie Groß­bri­tan­nien und den USA machen Nach­rich­ten von teils stark fal­len­den Ver­kaufs­prei­sen für Immo­bi­lien die Runde. Das lässt sich für Deutsch­land aller­dings (noch) nicht in glei­chem Maße fest­stel­len. Zwar ist ein leich­ter Rück­gang auch in den größ­ten Städ­ten bemerk­bar, aber ist das schon, wie man­che rufen, die „Wende“ am Immo­bi­li­en­markt?

Ich meine: nein. Meine Ein­schät­zung zu Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds ist nach wie vor sehr posi­tiv. Und dafür gibt es gute Gründe (das betrifft offene oder geschlos­sene Fonds glei­cher­ma­ßen).

Es fängt damit an, dass Bestands­ob­jekte gefrag­ter denn je sind, weil Neu­bau­pro­jekte der­zeit fast gar nicht statt­fin­den – das ist vor allem den stei­gen­den Zin­sen und regel­recht explo­die­ren­den Bau­kos­ten geschul­det. Das Ziel der Bun­des­re­gie­rung, pro Jahr 400.000 Woh­nun­gen zu bauen, wird immer unrea­lis­ti­scher.

Zum ohne­hin knap­pen Ange­bot kommt ein anhal­ten­der Zustrom an Flücht­lin­gen − das sorgt für Nach­fra­ge­druck.

Schließ­lich hat die hohe Infla­tion für Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds einen posi­ti­ven Neben­ef­fekt: Die hohen Teue­rungs­ra­ten sor­gen für stei­gende Mie­ten und damit auch für höhere Ren­di­ten.

Mei­ner Ein­schät­zung nach sind hier nach wie vor Ren­di­ten von 5 % und mehr pro Jahr rea­lis­tisch – ich greife dabei auch auf meine Erfah­rungs­werte aus der jah­re­lan­gen Zusam­men­ar­beit mit einem sehr pro­fes­sio­nel­len Anbie­ter von Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds zurück.

Fazit: Ist der Deka Immo­bi­lien Europa ein geeig­ne­tes Mit­tel zum Infla­ti­ons­aus­gleich?

Schließ­lich hinkt seit Ende 2020 die Wert­ent­wick­lung offe­ner Immo­bi­lien-Publi­kums­fonds dem Anstieg der Ver­brau­cher­preise hin­ter­her.

Glaubt man der Wer­bung der Immo­bi­li­en­fonds, han­delt es dabei aber nur eine Delle, die der ver­zö­ger­ten Reak­tion der Fonds geschul­det ist. Nach Les­art der Fonds­ma­na­ger sieht es so aus: Zwar lässt die Infla­tion das Anle­ger­ka­pi­tal im Wert schrump­fen, dafür aber wer­den die Ren­di­ten der Fonds deut­lich anzie­hen. So rech­net auch der Geschäfts­füh­rer der Deka Immo­bi­lien damit, dass infla­ti­ons­be­dingt höhere Gewer­be­mie­ten durch­ge­setzt wer­den kön­nen, wäh­rend die Bedin­gun­gen ansons­ten gleich blei­ben und damit die Immo­bi­li­en­werte im Fonds­ver­mö­gen stei­gen wer­den.

Die Ren­dite steht und fällt aber damit, ob es dem Deka Immo­bi­lien Europa gelingt, wei­ter­hin Leer­stand zu ver­mei­den und trotz der erwar­te­ten Rezes­sion Miet­erhö­hun­gen durch­zu­set­zen. Außer­dem muss der Deka Immo­bi­lien Fonds dar­auf hof­fen, dass kei­ner sei­ner lang­fris­ti­gen Groß­mie­ter in eine Schief­lage gerät und Insol­venz anmel­den muss. (Bei eini­gen staat­li­chen oder insti­tu­tio­nel­len Groß­mie­tern wie z. B. der Euro­päi­schen Kom­mis­sion ist das natür­lich nicht zu erwar­ten.)

Für Anle­ger aus dem Euro­raum besteht immer noch ein wei­te­res Risiko, wenn das Geld in Län­der mit ande­rer Wäh­rung fließt. Das ist vor allem dann ein Pro­blem, wenn der Euro stark ist und – rela­tiv dazu – der Wert von Besitz und Betei­li­gun­gen in ande­ren Wäh­run­gen fällt. Aber auch beim aktu­ell schwa­chen Euro kommt dadurch ein wei­te­rer Unsi­cher­heits­fak­tor ins Spiel: Gerade Groß­bri­tan­nien, wo sich ein nicht uner­heb­li­cher Teil der Immo­bi­lien des Deka Immo­bi­lien Europa befin­det, erlebt gerade eine schwere Wirt­schafts­krise, die den Kurs des bri­ti­schen Pfun­des absa­cken ließ.

Das sind Unwäg­bar­kei­ten, wegen derer es eben keine aus­ge­machte Sache ist, dass ein Fonds wie der Deka Immo­bi­lien Europa die Ren­di­ten der ver­gan­ge­nen Jahre fort­schrei­ben kann.

Eine gute Ren­dite liegt bei Wohn­im­mo­bi­lien, wie ich gezeigt habe, bei 5 % − min­des­tens. Wer einen Fonds wie den Deka Immo­bi­lien Europa wählt, der über­wie­gend in Gewer­be­ob­jekte inves­tiert, muss sich mit deut­lich weni­ger begnü­gen.

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Autor & Finanzexperte Daniel Wenzel

Daniel Wenzel
Unabhängiger Finanzplaner und Finanzberater

Daniel Wenzel hat über 20 Jahre Erfahrung in der Finanzbranche und ist seit 2010 selbstständig, um die Interessen seiner Kunden in den Mittelpunkt zu stellen und eine hohe Beratungsqualität zu gewährleisten.

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2 Kommentare zu „Deka Immo­bi­lien Europa im Test: Was taugt der Immo­bi­li­en­fonds?“

  1. Das ist ein exzel­len­ter Bei­trag mit einer detail­lier­ten Bewer­tung des Deka Immo­bi­lien Europa, der sich sehr schön von ande­ren, oft ein­sei­ti­gen Ana­ly­sen abhebt. Der Fonds wird sehr genau beschrie­ben und Sie por­trä­tie­ren das Pro­dukt sehr gut. Die Bewer­tung ist fair und ziel­füh­rend. Vie­len Dank!

    Antworten
    • Guten Abend Herr Dr. Poeg­ge­ler,

      vie­len Dank für Ihren freund­li­chen Kom­men­tar. Das freut mich sehr, dass Ihnen der Bei­trag gefal­len hat.

      Viele Grüße und einen schö­nen Abend

      Daniel Wen­zel

      Antworten

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