Deka Immobilien Europa im Test

Deka Immo­bi­lien Europa im Test: Was taugt der Immo­bi­li­en­fonds?

Ein­lei­tung

Erst Corona, jetzt der Krieg in der Ukraine: Die welt­po­li­ti­schen Ereig­nisse, die täg­lich die Nach­rich­ten bestim­men, schla­gen mit­tel­bar auch auf Immo­bi­li­en­fonds wie den Deka Immo Europa durch.

Den Zusam­men­hang möchte ich hier gern ein­mal ver­deut­li­chen: Von der wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lung hängt es ab, wie sehr Gewer­be­flä­chen gefragt sind. Leer­stand wie­derum ist Gift für die Per­for­mance von Immo­bi­li­en­fonds, deren Erträge nun ein­mal aus den Miet­ein­nah­men und der Wert­stei­ge­rung des Gebäude-Port­fo­lios bestehen. Dass Deutsch­land und der Euro­zone eine Rezes­sion droht, ist also keine gute Nach­richt für alle, die in Gewer­be­im­mo­bi­lien inves­tiert sind.

Der Deka Immo­bi­lien Europa, der Büro- und Geschäfts­häu­ser, Logis­tik­zen­tren und Hotels im Wert von 11 Mil­li­ar­den Euro besitzt bzw. an ihnen betei­ligt ist, hat sich aller­dings bis­her gut gehal­ten: Nach 25 Jah­ren am Markt liegt die kumu­la­tive Per­for­mance des Fonds bei knapp 150 %, ent­spre­chend einer durch­schnitt­li­chen Jah­res­ren­dite von 3,61 %. Und in der gesam­ten Fonds­ge­schichte muss­ten die Anle­ger in den Deka Immo­bi­li­en­fonds nie­mals eine län­gere Ver­lust­phase als 6 Monate hin­neh­men.

Aber wie ver­hält sich die Ren­dite des Deka Immo­bi­lien Europa zur Kon­kur­renz im sel­ben Markt­seg­ment? Und wie sieht es mit dem Deka Immo­bi­li­en­fonds im Ver­gleich zu den Alter­na­ti­ven, bei­spiels­weise Wohn­im­mo­bi­lien aus? Das möchte ich im heu­ti­gen Blog­bei­trag zei­gen.

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Der Deka Immo­bi­lien Europa im Test: Ein Blick ins Innen­le­ben des Fonds

Der Deka Immo­bi­lien Europa wurde 1997 auf­ge­legt. Seine durch­schnitt­li­che Jah­res­ren­dite der letz­ten 5 Jahre liegt mit ca. 3 % nah am Durch­schnitts­er­geb­nis der Peer­group Immo­bi­li­en­in­dex Europa. Ein­zelne Fonds aus der Peer­group konn­ten im sel­ben Zeit­raum jedoch Ren­di­ten von 8 % und mehr erzie­len, ohne dass sie dafür nen­nens­wert höhere Aus­schläge bei der Wert­ent­wick­lung ver­zeich­net hät­ten. Andere dage­gen erziel­ten nur schwä­chere Ren­di­ten als der Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa.

Deka Immobilieneuropa im Vergleich mit der Peergroup Immobilienindex Europa
Quelle: Facts­heet Deka Immo­bi­lien Europa

Die Kos­ten des Fonds der Deka Immo­bi­lien Invest­ment GmbH lie­gen abso­lut im Rah­men des­sen, was man erwar­ten kann: Der Aus­ga­be­auf­schlag beträgt 5,26 %; die Gesamt­kos­ten­quote (TER) liegt bei 0,96 %. Die Höhe des Aus­ga­be­auf­schlags ist jedoch nicht in Stein gemei­ßelt, son­dern ein Stück weit auch Ver­hand­lungs­sa­che. Da lohnt oft ein wenig Beharr­lich­keit.

Das gesamte Fonds­ver­mö­gen betrug zum letz­ten Stich­tag rund 17,6 Mrd. Euro.

Die direkt gehal­te­nen Immo­bi­lien der Deka Immo­bi­lien Europa lie­gen zu einem Drit­tel in Deutsch­land, zu einem wei­te­ren Drit­tel in Frank­reich und Groß­bri­tan­nien; der Rest zum größ­ten Teil in den Nie­der­lan­den, Ita­lien, Öster­reich, Spa­nien und Polen. Wei­tere 50 Immo­bi­lien wer­den, teils zu 100%, über Betei­li­gungs­ge­sell­schaf­ten gehal­ten. Ins­ge­samt flie­ßen die Anle­ger­gel­der beim Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa in ein Port­fo­lio von 139 Immo­bi­lien in 17 Län­dern, davon 54 in Deutsch­land und 84 im euro­päi­schen Aus­land.

Deka Immobilienfonds Europa: Geografische Verteilung der Immobilien
Quelle: Deka Immo­bi­lien Europa Halb­jah­res­be­richt zum 31. März 2022

Der Immo­bi­li­en­be­sitz und die -betei­li­gun­gen bestehen aus Büro­ge­bäu­den, Geschäfts­häu­sern, Lager­hal­len und Hotels. Was sich nach einer wil­den Mischung anhört, nennt die Deka Immo­bi­lien selbst – ins Posi­tive gewen­det – ein „breit diver­si­fi­zier­tes“ und „nach Regio­nen, Stand­or­ten, Nut­zungs­ar­ten und Mie­tern“ aus­ge­wo­gen gestreu­tes Port­fo­lio, das eben wegen sei­ner Viel­fäl­tig­keit weni­ger anfäl­lig für Schwan­kun­gen in ein­zel­nen Immo­bi­li­en­be­reich sei.

Auf jeden Fall gibt es einen deut­li­chen Schwer­punkt bei Büros und Pra­xen, die für fast zwei Drit­tel des Jah­res­miet­ertrags sor­gen; Han­del und Gas­tro­no­mie tra­gen knapp 20 Pro­zent bei, Lager­hal­len (wie z. B. ein gro­ßes Logis­tik­zen­trum in der Nähe von Prag) 7,3 % und Hotels 5,2 %.

Deka Immobilienfonds: Nutzungsarten der Immobilien
Quelle: Deka Immo­bi­lien Europa Halb­jah­res­be­richt zum 31. März 2022

Viele davon sind laut Deka Immo­bi­lien sehr lang­fris­tig ver­mie­tet – über 60 % bis 2025 und län­ger.

Der Bestand ist rela­tiv sta­bil, wird von den Fonds­ma­na­gern aber immer wie­der durch An- und Ver­käufe opti­miert. Zur erklär­ten Stra­te­gie gehört es, vor allem auf hoch­wer­tige Immo­bi­lien in guten Lagen zu set­zen.

Über den Ver­triebs­weg der Spar­kas­sen bekommt der Deka Immo­bi­lien Europa Zugang zu vie­len Nor­mal- und Klein­spa­rern. Das spie­gelt sich in der Anle­ger­struk­tur wider. Nach den Zah­len der Deka haben 47 % der Anle­ger in den Deka Immo­bi­lien Europa unter 10.000 Euro ange­legt; wei­tere 23,6 % zwi­schen 10.000 und 20.000 Euro, und 21,7 % zwi­schen 20.000 und 50.000 Euro. Mehr als 100.000 Euro haben nur 1,6 % der Anle­ger inves­tiert.

Die Wert­ent­wick­lung des Deka Immo­bi­lien Europa

Bei der Wert­ent­wick­lung steht der Deka Immo­bi­lien Europa gut da, auch in Hin­blick auf ver­gleich­bare Fonds – seit 2018 steht eine Stei­ge­rung von ca. 15% zu Buche.

Für das Geschäfts­jahr 2020/21 wur­den 370,8 Mio. Euro aus­ge­schüt­tet, ent­spre­chend einer Aus­schüt­tung von exakt 1 Euro pro Anteil.

Deka Immo Europa: Wertentwicklung des Fonds
Quelle: Facts­heet Deka Immo­bi­lien Europa

Die Anlage in den Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa hat ein nied­ri­ges Risi­ko­pro­fil (Stufe 1) – das heißt, man nimmt poten­ti­ell nied­ri­gere Erträge in Kauf, hat dafür aber nied­ri­gere Risi­ken, weil man in sta­bile Sach­werte inves­tiert. Dazu passt die Stra­te­gie des Fonds, mög­lichst lang­fris­tige Miet­ver­träge abzu­schlie­ßen. So sol­len regel­mä­ßige Erträge und ein kon­ti­nu­ier­li­cher Wert­zu­wachs gesi­chert wer­den.

Das hat in der Ver­gan­gen­heit auch funk­tio­niert: Wer eine Ein­mal­an­lage zum Start des Fonds im Januar 1997 im Wert von 10.000 Euro getä­tigt hat, konnte sich zum 31.03.2022 über einen Wert von 24.672 Euro freuen. Ohne Berück­sich­ti­gung des Aus­ga­ben­auf­schlags hätte man also mit dem Invest­ment in den Deka Immo­bi­lien Europa eine Wert­stei­ge­rung von 146,7 % erzielt.

Aller­dings lei­den Immo­bi­li­en­fonds aktu­ell gene­rell dar­un­ter, dass die Nach­frage nach Gewer­be­flä­chen rück­läu­fig ist. Grund hier­für sind die Fol­gen der Corona-Pan­de­mie und die Ener­gie­krise, die durch den Ukraine-Krieg aus­ge­löst wurde. Die Pan­de­mie hat nicht zuletzt zur Folge gehabt, dass der Online-Han­del boomt und der sta­tio­näre Han­del schwä­chelt, selbst in den Pre­mium-Lagen der Groß­städte.

Die euro­päi­sche Leer­stands­quote liegt aktu­ell bei 9 % – im Ver­gleich zu vori­gen Kri­sen mag das noch wenig schei­nen, ist aller­dings schon ein Wert in einer pro­ble­ma­ti­schen Höhe. Denn auch wenn sich der Zuwachs an Leer­stand ver­lang­samt hat, hat der Krieg in der Ukraine die Hoff­nung auf eine Post-Covid-Erho­lung erst ein­mal zer­schla­gen.

Bis­lang ist der Deka Immo­bi­lien Europa von den Aus­wir­kun­gen nicht allzu stark betrof­fen. Zwar ist der Deka Immo­bi­li­en­eu­ropa teils auch an Stand­or­ten wie Mai­land ver­tre­ten – wo die Leer­stands­quote über­durch­schnitt­lich hoch ist – die Leer­stands­quote bei den Immo­bi­lien des Deka Immo­bi­lien Europa lag aber zuletzt immer noch bei unter 5 %.

Aller­dings wer­den die Fonds­ma­na­ger das Immo­bi­li­en­port­fo­lio kon­ti­nu­ier­lich erneu­ern müs­sen: Die Alters­struk­tur der Immo­bi­lien weist einen deut­li­chen Schwer­punkt bei Objek­ten auf, die ein Alter zwi­schen 10 und 20 Jah­ren haben. Tat­säch­lich sind nur knapp 8 % der Immo­bi­lien bis zu 5 Jahre alt.

Deka Immobilien Europa Fonds: Altersstruktur der Immobilien
Quelle: Deka Immo­bi­lien Europa Halb­jah­res­be­richt zum 31. März 2022

Alter­na­ti­ven zum Deka Immo­bi­li­en­fonds

Höhere Infla­tion ist für diese Asset­klasse ein ver­gleichs­weise gerin­ges Pro­blem, da die Miet­höhe bei vie­len Gewer­be­im­mo­bi­lien an die all­ge­meine Preis­ent­wick­lung gekop­pelt ist. Ent­schei­dend für die Per­for­mance des Fonds ist es also, Leer­stand mög­lichst zu ver­mei­den. Deka Immo­bi­lien Europa konnte eine Ver­mie­tungs­quote von über 95 % erzie­len.

Im Ver­gleich zu den gro­ßen Kon­kur­ren­ten haus­In­vest Europa der Com­merz­bank und Uni­Immo Europa von Union Invest­ment, die ähn­lich hohe lau­fende Kos­ten und ein Port­fo­lio von ähn­li­cher Größe haben, ist der Deka Immo­bi­lien Fonds bes­ser gelau­fen.

Der Uni­Immo Europa hatte eine 5-Jah­res-Per­for­mance von 10,81 %, haus­In­vest 11,16 %, Deka-Immo­bi­lien Europa 15,65 %.

Deka Immobilienfonds im Vergleich mit anderen Fonds
Quelle: fondsweb.de

Aber auch die aus­ge­spro­chen gute Per­for­mance im Ver­gleich zur Kon­kur­renz macht den Deka Immo­bi­lien Europa noch nicht zu einem beson­ders guten Invest­ment.

Denn die Anlage in Wohn­im­mo­bi­lien hat sich bis­lang gerade in Deutsch­land als deut­lich robus­ter und ren­di­te­stär­ker erwie­sen.

Es stimmt natür­lich: In beson­ders über­hitz­ten Märk­ten wie Groß­bri­tan­nien und den USA machen Nach­rich­ten von teils stark fal­len­den Ver­kaufs­prei­sen für Immo­bi­lien die Runde. Das lässt sich für Deutsch­land aller­dings (noch) nicht in glei­chem Maße fest­stel­len. Zwar ist ein leich­ter Rück­gang auch in den größ­ten Städ­ten bemerk­bar, aber ist das schon, wie man­che rufen, die „Wende“ am Immo­bi­li­en­markt?

Ich meine: nein. Meine Ein­schät­zung zu Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds ist nach wie vor sehr posi­tiv. Und dafür gibt es gute Gründe (das betrifft offene oder geschlos­sene Fonds glei­cher­ma­ßen).

Es fängt damit an, dass Bestands­ob­jekte gefrag­ter denn je sind, weil Neu­bau­pro­jekte der­zeit fast gar nicht statt­fin­den – das ist vor allem den stei­gen­den Zin­sen und regel­recht explo­die­ren­den Bau­kos­ten geschul­det. Das Ziel der Bun­des­re­gie­rung, pro Jahr 400.000 Woh­nun­gen zu bauen, wird immer unrea­lis­ti­scher.

Zum ohne­hin knap­pen Ange­bot kommt ein anhal­ten­der Zustrom an Flücht­lin­gen − das sorgt für Nach­fra­ge­druck.

Schließ­lich hat die hohe Infla­tion für Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds einen posi­ti­ven Neben­ef­fekt: Die hohen Teue­rungs­ra­ten sor­gen für stei­gende Mie­ten und damit auch für höhere Ren­di­ten.

Mei­ner Ein­schät­zung nach sind hier nach wie vor Ren­di­ten von 5 % und mehr pro Jahr rea­lis­tisch – ich greife dabei auch auf meine Erfah­rungs­werte aus der jah­re­lan­gen Zusam­men­ar­beit mit einem sehr pro­fes­sio­nel­len Anbie­ter von Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds zurück.

Fazit: Ist der Deka Immo­bi­lien Europa ein geeig­ne­tes Mit­tel zum Infla­ti­ons­aus­gleich?

Schließ­lich hinkt seit Ende 2020 die Wert­ent­wick­lung offe­ner Immo­bi­lien-Publi­kums­fonds dem Anstieg der Ver­brau­cher­preise hin­ter­her.

Glaubt man der Wer­bung der Immo­bi­li­en­fonds, han­delt es dabei aber nur eine Delle, die der ver­zö­ger­ten Reak­tion der Fonds geschul­det ist. Nach Les­art der Fonds­ma­na­ger sieht es so aus: Zwar lässt die Infla­tion das Anle­ger­ka­pi­tal im Wert schrump­fen, dafür aber wer­den die Ren­di­ten der Fonds deut­lich anzie­hen. So rech­net auch der Geschäfts­füh­rer der Deka Immo­bi­lien damit, dass infla­ti­ons­be­dingt höhere Gewer­be­mie­ten durch­ge­setzt wer­den kön­nen, wäh­rend die Bedin­gun­gen ansons­ten gleich blei­ben und damit die Immo­bi­li­en­werte im Fonds­ver­mö­gen stei­gen wer­den.

Die Ren­dite steht und fällt aber damit, ob es dem Deka Immo­bi­lien Europa gelingt, wei­ter­hin Leer­stand zu ver­mei­den und trotz der erwar­te­ten Rezes­sion Miet­erhö­hun­gen durch­zu­set­zen. Außer­dem muss der Deka Immo­bi­lien Fonds dar­auf hof­fen, dass kei­ner sei­ner lang­fris­ti­gen Groß­mie­ter in eine Schief­lage gerät und Insol­venz anmel­den muss. (Bei eini­gen staat­li­chen oder insti­tu­tio­nel­len Groß­mie­tern wie z. B. der Euro­päi­schen Kom­mis­sion ist das natür­lich nicht zu erwar­ten.)

Für Anle­ger aus dem Euro­raum besteht immer noch ein wei­te­res Risiko, wenn das Geld in Län­der mit ande­rer Wäh­rung fließt. Das ist vor allem dann ein Pro­blem, wenn der Euro stark ist und – rela­tiv dazu – der Wert von Besitz und Betei­li­gun­gen in ande­ren Wäh­run­gen fällt. Aber auch beim aktu­ell schwa­chen Euro kommt dadurch ein wei­te­rer Unsi­cher­heits­fak­tor ins Spiel: Gerade Groß­bri­tan­nien, wo sich ein nicht uner­heb­li­cher Teil der Immo­bi­lien des Deka Immo­bi­lien Europa befin­det, erlebt gerade eine schwere Wirt­schafts­krise, die den Kurs des bri­ti­schen Pfun­des absa­cken ließ.

Das sind Unwäg­bar­kei­ten, wegen derer es eben keine aus­ge­machte Sache ist, dass ein Fonds wie der Deka Immo­bi­lien Europa die Ren­di­ten der ver­gan­ge­nen Jahre fort­schrei­ben kann.

Eine gute Ren­dite liegt bei Wohn­im­mo­bi­lien, wie ich gezeigt habe, bei 5 % − min­des­tens. Wer einen Fonds wie den Deka Immo­bi­lien Europa wählt, der über­wie­gend in Gewer­be­ob­jekte inves­tiert, muss sich mit deut­lich weni­ger begnü­gen.

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2 Kom­men­tare zu „Deka Immo­bi­lien Europa im Test: Was taugt der Immo­bi­li­en­fonds?“

  1. Das ist ein exzel­len­ter Bei­trag mit einer detail­lier­ten Bewer­tung des Deka Immo­bi­lien Europa, der sich sehr schön von ande­ren, oft ein­sei­ti­gen Ana­ly­sen abhebt. Der Fonds wird sehr genau beschrie­ben und Sie por­trä­tie­ren das Pro­dukt sehr gut. Die Bewer­tung ist fair und ziel­füh­rend. Vie­len Dank!

    Ant­wor­ten
    • Guten Abend Herr Dr. Poeg­ge­ler,

      vie­len Dank für Ihren freund­li­chen Kom­men­tar. Das freut mich sehr, dass Ihnen der Bei­trag gefal­len hat.

      Viele Grüße und einen schö­nen Abend

      Daniel Wen­zel

      Ant­wor­ten

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